1.不确定性分析与风险分析的区别与联系
1.1 不确定性分析与风险分析的联系
　　通过对拟建项目具有较大影响的不确定性因素进行分析，找出最敏感的因素 及其临界点，可以预测项目可能承担的风险。不确定性分析找出的敏感因素又可 以作为风险因素识别和风险估计的依据。

1.2 不确定性分析与风险分析的区别
　　通过不确定性分析不能代替风险分析。通过风险分析可以得到不确定性因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度。

2. 房地产开发项目风险分析的方法
2.1 专家调查法
　　专家调查法凭借专家的经验对项目各类风险因素及其风险程度做出定性估计。

2.2 层次分析法
　　运用层次分析法解决实际问题一般包括五个步骤：
（1）建立所研究问题的递阶层次结构；
（2）构造两两比较判断矩阵；
（3）由判断矩阵计算被比较元素的相对权重；
（4）计算各层元素的组合权重；
（5）将各子项的权重与子项的风险概率分布加权叠加，即得出项目的经济风险概率分布。

2.3 概率分析方法和蒙特卡洛分析方法
　　在房地产开发项目风险分析的方法中，还有概率分析方法和蒙特卡洛分析方法，为了保持阅读的方便性，下面对其单独介绍。

3. 概率分析
3.1 概率的确定方法
（1）客观概率（估计）是根据大量的试验数据，用统计的方法计算某一风 险因素发生的可能性。
（2）主观概率（估计）主观概率是当某些事件缺乏历史统计资料时，由决 策人自己或借助于咨询机构或专家凭经验进行估计得出的。

3.2 房地产项目评价的概率确定方法
　　在实践中， 项目开发前期的风险估计最常用的方法是由专家或决策者对事件出现的可能性做出主观估计。

3.3 概率分析的步骤
（1）列出需要考虑的各种风险因素，如投资、经营成本、销售价格等；
（2）设想各种风险因素可能发生的状态，即确定其数值发生变化个数；
（3）分别确定各种状态可能出现的概率，并使可能发生状态概率之和等于1；
（4）分别求出各种风险因素发生变化时，方案净现金流量各状态发生的概 率和相应状态下的净现值 NPV( j ) ；
（5）求方案净现值的期望值（均值） E ( NPV )；
（6）求出方案净现值非负的累计概率；
（7）对概率分析结果作说明。

4 蒙特卡洛模拟法
4.1 蒙特卡洛模拟法的概念
　　蒙特卡洛模拟法的实质是按一定的概率分布产生随机数的方法来模拟可能出现的随机现象。

4.2 蒙特卡洛模拟法的实施步骤
（1）确定风险随机变量。
（2）确定风险随机变量的概率分布。
（3）为各随机变量抽取随机数。
（4）将抽得的随机数转化为各输入变量的抽样值。
（5）将抽样值组成一组项目评价基础数据。
（6）选取经济评价指标，如内部收益率、财务净现值等，根据得到的基础 数据计算出一种随机状况下的评价指标值。
（7）重复上述过程，进行多次反复模拟，得出多组评价指标值。
（8）整理模拟结果所得评价指标的期望值、方差、标准差和它的概率分布 及累计概率，绘制累计概率图，同时检验模拟次数是否满足预定的精读要求。根据上述结果，分析计算项目可行或不可行的概率。

4.3 蒙特卡洛模拟法的应用现状
　　目前在我国房地产开发项目风险分析的实际运用中尚不普遍。

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